Evitare limposta sulle plusvalenze sugli investimenti immobiliari

in affitto

Più a lungo si detiene una proprietà in affitto, maggiore è il potenziale profitto che si può realizzare. Sfortunatamente, quando arriva il momento di vendere, potresti trovarti di fronte a una fattura fiscale piuttosto significativa che prenderà un grosso morso dai tuoi profitti.

Mentre la maggior parte delle persone non si preoccupa di pagare la propria giusta quota, non c'è motivo di pagare più tasse di quanto sia assolutamente necessario. In questo articolo spiegheremo come funzionano le tasse sulle plusvalenze e come evitare di pagare l'imposta sulle plusvalenze sugli immobili in affitto.

 

Come funzionano le tasse sulla vendita di una proprietà in affitto

Ci sono una serie di variabili che influenzano le tasse pagate su una proprietà in affitto. Cominciamo con un po' di terminologia di base:

Base

di

costo La base di costo è l'importo originale pagato per un immobile in affitto, più i costi che devono essere capitalizzati come gli immobili Commissioni pagate e costi di regolamento di deposito a garanzia e chiusura.

La

base rettificata è la riduzione della base dei costi originale dovuta a detrazioni fiscali come le spese di ammortamento e il denaro ricevuto per la concessione di una servitù al vicino di casa.

Ammortamento

L'ammortamento è una spesa non monetaria utilizzata per ridurre il reddito netto imponibile. L'IRS presume che la proprietà residenziale in affitto duri 27,5 anni, il che significa che l'edificio (escluso il terreno) perde il 3,636% del suo valore ogni anno.

Il recupero dell'ammortamento

si verifica quando una proprietà viene venduta e l'IRS tassa l'investitore immobiliare per le spese di ammortamento sostenute durante il periodo di detenzione della proprietà. Il recupero dell'ammortamento è trattato come reddito normale e tassato fino a un massimo del 25%.

Imposte sulle plusvalenze a lungo termine La

plusvalenza a lungo termine viene creata quando Un bene come un investimento immobiliare viene venduto dopo essere stato detenuto per più di un anno. L'imposta su una plusvalenza a lungo termine nel 2021 è dello 0%, 15% o 20% in base al reddito imponibile dell'investitore e allo stato di dichiarazione, escluse eventuali imposte statali o locali sulle plusvalenze.

Scopri di più sulle aliquote dell'imposta sulle plusvalenze per il 2023 da Kiplinger.

Plusvalenza a breve termine

La plusvalenza a breve termine viene creata quando un bene viene venduto dopo essere stato detenuto per un anno o meno. L'imposta su una plusvalenza a breve termine è valutata in base al reddito imponibile dell'investitore e allo stato di deposito e varia dal 10% al 37% nel 2022, escluse eventuali imposte statali o locali sulle plusvalenze a breve termine.

Scopri di più sugli scaglioni fiscali 2023 della Tax Foundation.

 

Esempio di imposta sulle plusvalenze sugli immobili in affitto

Esaminiamo ora un esempio ipotetico di imposta sul recupero delle plusvalenze e dell'ammortamento sulla vendita di un immobile in affitto. Faremo le seguenti ipotesi:

• Prezzo di acquisto dell'immobile = $ 150.000 = Base di costo Valore
• del terreno = $ 15.000
• Periodo di detenzione = 5 anni
• Prezzo di vendita = $ 200.000
• Reddito annuo totale del venditore = $ 225.000
• Scaglione dell'imposta del venditore = 24% sposato che presenta dichiarazioni congiunte
• Aliquota dell'imposta sulla plusvalenza del venditore = 15%

Sulla base di queste informazioni, possiamo calcolare l'importo del recupero dell'ammortamento e l'importo delle plusvalenze imponibili:

Calcolo del recupero dell'ammortamento

Nel periodo di detenzione di cinque anni, l'investitore ha richiesto $ 24.545 di spese di ammortamento per ridurre il reddito netto imponibile. Quando la proprietà viene venduta, la spesa di ammortamento viene recuperata dall'IRS e tassata come reddito normale per l'investitore, con un'aliquota massima del 25%:

• prezzo di acquisto di $ 150.000 - valore del terreno di $ 15.000 = importo di $ 135.000 Soggetto ad ammortamento
• $ 135.000 / 27,5 anni = $ 4.909 spese annuali di ammortamento
• $ 4.909 x 5 anni periodo di detenzione = $ 24.545 spese totali di ammortamento $
• 24.545 x 24% di imposta sul reddito sull'ammortamento recupero = $ 5.891 di ammortamento imposta sul recupero

Calcolo dell'imposta sulle plusvalenze L'imposta

sulle plusvalenze viene pagata sul profitto rimanente dopo aver rettificato la base di costo per il recupero dell'ammortamento:

• Base di costo rettificata = $ 150.000 base di costo - $ 24.545 spese di ammortamento = $ 125.455
• $ 200.000 prezzo di vendita - $ 125.455 base di costo rettificata = $ 74.545 plusvalenza $
• 74.545 plusvalenza - $ 24.545 recupero ammortamento = $ 50.000 plusvalenza a lungo termine
• $ 50.000 x 15% aliquota fiscale sulle plusvalenze = $ 7.500 imposta sulle plusvalenze

Responsabilità fiscale La

responsabilità fiscale del venditore per la vendita della proprietà in affitto è di $ 13.391:

• Ammortamento, imposta sul recupero = $ 5.891
• Imposta sulle plusvalenze = $ 7.500
• Totale responsabilità fiscale = $ 13.391

Si noti che l'imposta totale per la vendita della proprietà in affitto non include alcuna imposta statale o locale sulle plusvalenze. 

Ad esempio, se il venditore vivesse in California, lo stato tasserebbe le sue plusvalenze come reddito regolare, secondo Forbes. Il venditore potrebbe anche essere soggetto all'imposta sul reddito netto da investimenti (NIIT) se il reddito netto da investimenti e il reddito lordo rettificato modificato superano una certa soglia, secondo l'IRS.

Puoi anche leggere di più sulle informazioni fiscali 2023 visitando il Stessa Tax Center e imparare a preparare le tasse in tre semplici passaggi con Stessa con il tuo pacchetto fiscale Stessa personalizzato.

 

Come ridurre o evitare l'imposta sulle plusvalenze

La vendita di una proprietà in affitto può generare profitti sani, ma anche a fattura fiscale significativa. La buona notizia è che ci sono diversi modi per i proprietari di immobili in affitto di ridurre o evitare di pagare le tasse quando una proprietà in affitto viene venduta:

Forse

hai acquistato azioni in un'IPO che non è andata proprio come avevi pianificato. Mentre è vero che potresti sempre aggrapparti al tuo investimento con la speranza che si riprenda, il problema è che se le azioni sono in calo del 50% devono raddoppiare di valore solo per farti raggiungere il pareggio. 

Vendendo lo stock in perdita, puoi utilizzare la raccolta delle perdite fiscali per compensare il guadagno imponibile derivante dalla vendita della tua proprietà in affitto.

Molti

investitori immobiliari buy-and-hold utilizzano il loro flusso di cassa libero per estinguere il debito sulla loro proprietà in affitto il più rapidamente possibile. Se possiedi la tua proprietà in affitto in modo libero o hai un saldo ipotecario molto piccolo, un riporto del venditore è un altro modo per ridurre il tuo imposta sulle plusvalenze. 

Offrendo al venditore un finanziamento, paghi l'imposta sulle plusvalenze solo su una parte del pagamento mensile che ricevi dal venditore. Inoltre, sarai in grado di generare ulteriori proventi da interessi. Lo svantaggio è che non avrai i soldi della tua proprietà in affitto da reinvestire.

Un'altra

opzione per ridurre l'imposta sulle plusvalenze quando si vende un immobile in affitto è quella di trasformare la casa nella residenza principale prima di venderla. Una volta ogni due anni, puoi vendere la tua residenza principale ed essere esentato dal pagamento delle tasse su $ 250.000 di plusvalenze se sei single o $ 500.000 se sei sposato.

Tuttavia, questa strategia per ridurre al minimo l'imposta sulle plusvalenze richiede molta pianificazione avanzata, perché devi viverci per almeno due anni prima di venderlo come residenza principale. Inoltre, gli investitori immobiliari remoti potrebbero non voler trasferirsi quando possono fare un 1031 scambio con imposte differite.

1031 Exchange

La sezione 1031 dell'Internal Revenue Code consente agli investitori immobiliari che vendono un investimento immobiliare e acquistano un'altra proprietà "simile" di differire il pagamento dell'imposta sulle plusvalenze e il recupero dell'ammortamento sulla proprietà venduta. 

Condurre uno scambio 1031 è una buona strategia da utilizzare se si desidera continuare a investire nel settore immobiliare reinvestendo i proventi di una proprietà in una o più proprietà sostitutive. 

Ci sono alcune regole che dovrai seguire quando effettui uno scambio con imposte differite 1031:

• La proprietà deve essere un immobile di tipo simile detenuto per scopi commerciali o di investimento.
• Simile non significa "dello stesso tipo". 
• Ad esempio, è possibile scambiare una proprietà plurifamiliare con tre case unifamiliari in diverse parti del paese.
• La potenziale proprietà sostitutiva (proprietà in fase di acquisto) deve essere identificato per iscritto entro 45 giorni dalla chiusura della vendita dell'immobile ceduto (immobile oggetto di vendita).
• La proprietà sostitutiva deve chiudere il deposito a garanzia entro 180 giorni dalla chiusura della vendita della proprietà ceduta.
• Gli investitori non possono prendere possesso o "toccare" i proventi della vendita della proprietà ceduta. Invece, tutti i fondi devono fluire attraverso un intermediario qualificato da te selezionato. 

 

La legge sull'imposta sulle plusvalenze cambierà?

L'anno scorso c'era un po' di preoccupazione che la legge sull'imposta sulle plusvalenze sarebbe cambiata nel 2023. Come riportato da GlobeSt.com lo scorso dicembre, la minaccia di un aumento delle tasse sulle plusvalenze ha alimentato una corsa di fine anno da parte degli investitori a vendere proprietà per evitare il rischio che le plusvalenze vengano tassate a un'aliquota più elevata.

Tuttavia, gli investitori immobiliari possono tirare un sospiro di sollievo. Per ora, sembra che la legge sulle plusvalenze non lo farà cambiare.

L'American Jobs Plan da 4,5 trilioni di dollari e l'American Family Plan originariamente proposti dall'amministrazione Biden sarebbero stati pagati in gran parte da aumenti delle tasse, inclusa una modifica significativa dell'attuale aliquota dell'imposta sulle plusvalenze.

Attualmente, l'imposta massima pagata per le plusvalenze a lungo termine è del 20% per le persone che guadagnano oltre $ 501.600 (sposate che presentano congiuntamente). Se la proposta fosse diventata legge, l'imposta sulle plusvalenze sarebbe stata aumentata al 39,6% per le famiglie con un reddito dichiarato superiore a 1 milione di dollari.

A novembre, la Camera ha approvato il "Build Back Better Act" da 1,7 trilioni di dollari, una versione ridotta del piano originale proposto da Biden. Diverse disposizioni fiscali, tra cui l'aumento dell'aliquota massima dell'imposta sulle plusvalenze al 25%, sono state eliminate dalla legge. Il Senato dovrebbe votare la legge all'inizio di quest'anno e qualsiasi modifica apportata alla legislazione originale richiederà un ritorno alla Camera per il voto finale.

 

Pensieri finali

Ci sono molti vantaggi nel possedere una proprietà in affitto, tra cui un flusso ricorrente di reddito passivo, un potenziale apprezzamento del valore della proprietà a lungo termine e vantaggi fiscali come la deduzione delle spese operative, degli interessi ipotecari e dell'ammortamento. 

Quando arriva il momento di vendere, l'IRS vuole quella che considera la sua giusta quota dei tuoi profitti riscuotendo le tasse sul recupero dell'ammortamento e sulle plusvalenze. Fortunatamente, ci sono diversi modi in cui gli investitori immobiliari possono ridurre e differire il pagamento dell'imposta sulle plusvalenze. 

Per iniziare, dai un'occhiata al software intelligente per immobili in affitto di Stessa che rende il possesso di una proprietà in affitto e la preparazione per le tasse un gioco da ragazzi.