Quanto sono accurate le stime di redfin

Con il mercato immobiliare in continua evoluzione, i proprietari di case vogliono sapere quanti soldi la loro casa può ottenere sul mercato aperto e gli acquirenti di case, da parte loro, vogliono assicurarsi di non pagare più del dovuto per la proprietà. È qui che entra in gioco la stima Redfin.

 

Che cos'è la stima Redfin?

La stima Redfin è uno strumento di valutazione della casa fornito dall'agenzia di intermediazione immobiliare Redfin - può anche essere indicato come AVM (modello di valutazione automatizzato). La stima viene calcolata utilizzando i dati degli MLS (Multiple Listing Services) per prevedere quanto varrà una casa quando verrà messa sul mercato, il fattore più importante è quanto altre case simili nella zona sono state vendute. 

L'intento è quello di fornire ai proprietari di case un altro strumento per decidere quando vendere e fornire agli acquirenti di case dati comparativi. È importante sottolineare che la stima Redfin non è una valutazione: può essere spenta di migliaia di dollari, soprattutto se l'annuncio manca di informazioni su recenti ristrutturazioni, caratteristiche uniche, ecc.

Ci sono alcuni termini che è importante capire:

• Valore stimato della casa: un importo approssimativo per cui la tua casa verrebbe venduta, in base a ciò a cui altre proprietà simili sono state vendute di recente. Questo è ciò che fa la stima Redfin.
• Vero valore di mercato: ciò che le persone sono effettivamente disposte a pagare per una casa.
• Prezzo di listino/prezzo richiesto: questo importo è stabilito dal proprietario della casa, su consiglio del suo agente. Può riflettere o meno il vero valore di mercato.

Le stime di Redfin sono accurate?

Secondo Redfin, la loro stima ha "un tasso di errore mediano del 3,02% per le case sul mercato e dell'8,69% per le case fuori mercato". In altre parole, se sei Un potenziale venditore che non ha ancora messo la tua casa sul mercato, la stima potrebbe essere sbagliata di molte migliaia di dollari. Le case sul mercato tendono ad essere più accurate perché gli agenti immobiliari hanno aggiunto in modo proattivo tutte le informazioni rilevanti sulla casa, consentendo a Redfin di indovinare meglio il valore.

Per capire come apparirebbe il prezzo medio di vendita di una casa negli Stati Uniti:

• Prezzo medio attuale: $ 386.888
• Intervallo della stima fuori mercato di Redfin: $ 353.267- $ 420.509
• Intervallo della stima sul mercato di Redfin: $ 375.204- $ 398.572

Se sembra un intervallo ampio, lo è. Se la tua casa venisse venduta al prezzo medio nazionale, la tua stima fuori mercato potrebbe essere sbagliata di $ 35.000 - o anche di più, poiché questo è semplicemente il tasso di errore mediano. Ciò significa che a volte le case saranno sfasate solo del 3%, ma al contrario, a volte le case saranno sfasate dell'11%.

Per questo motivo, la stima Redfin può essere in parti uguali utile e dannosa. Può essere utile ottenere una stima approssimativa del valore di una casa, indipendentemente dal fatto che tu sia un acquirente o un venditore. Ma d'altra parte, una stima imprecisa può essere fuorviante e contribuire a un'esperienza di acquisto/vendita di casa meno positiva.  

La stima Redfin è stata lanciata nel 2015. Da allora, Redfin ha modificato più volte il suo tasso di errore mediano: i tassi di errore originali che hanno elencato erano in realtà inferiori sia per le proprietà on che off-market rispetto a quelle attuali.

Redfin Estimate vs. Zillow Zestimate

La Redfin Estimate e Zillow Zestimate sono due strumenti di stima del valore della casa concorrenti. Dal momento che a volte forniscono due numeri diversi per la stessa proprietà, non sorprende che gli utenti siano curiosi di sapere quale strumento sia più accurato. 

La stima di Redfin o Zillow Zestimate è più accurata? Come abbiamo spiegato in Can the Zillow Zestimate essere Trusted?, Zillow ha un tasso di errore medio dell'1,9% per le case sul mercato e del 7,5% per le case fuori mercato. Quindi, secondo questi numeri auto-riportati, lo strumento Zestimate di Zillow tende ad essere più accurato per entrambi, rispetto a quello di Redfin (3,02% per on-market e 8,69% per off market).

Tuttavia, ci sono così tanti fattori che influiscono sulle stime che a volte Redfin sarà più accurato e a volte Zillow sarà più accurato.

Un modo in cui Redfin va avanti è con la trasparenza. Zillow offre pochissime informazioni a parte il numero Zestimate stesso. Redfin, tuttavia, visualizza automaticamente le proprietà con cui sta confrontando la tua proprietà, oltre a una mappa di dove si trovano. In questo modo è molto più facile capire se Redfin sta tenendo conto in modo accurato delle funzionalità e degli aggiornamenti (o della loro mancanza) della tua casa.

Ecco

un esempio di quanto possano essere diverse le stime per lo stesso casa fuori mercato situata nel famoso quartiere Bella Vista di Filadelfia.

• Zestimate : $ 295.300
• Stima Redfin : $ 353.794

Come puoi vedere, c'è un intervallo di oltre $ 50.000.

Utilizzando Redfin per esaminare le proprietà vendute di recente, per case più o meno comparabili (meno di 1.000 piedi quadrati, 2 camere da letto), il prezzo più basso per cui una casa in questo quartiere è stata venduta negli ultimi 3 mesi è stato di $ 296.000 - con un prezzo medio di vendita di $ 354.300. Tuttavia, queste case avevano ancora una media di 915 piedi quadrati ($ 387 / piede), mentre questa è una casa di 756 piedi quadrati. 

Mentre all'inizio, sembra che la stima di Redfin sia più accurata in base a ciò che è stato venduto di recente, se prendiamo in considerazione la metratura e assumiamo che ogni piede quadrato valga circa $ 387, allora basandoci solo su queste informazioni, lo Zestimate sembra più vicino a quello che sarebbe il prezzo di vendita effettivo.

 L'effettivo Il prezzo di vendita, tuttavia, può variare ancora una volta se la casa è estremamente datata o ha aggiornamenti recenti rispetto alle case vendute di recente nella zona.

Ecco

un esempio di una casa attualmente sul mercato situata nel caldo quartiere Northern Liberties di Philadelphia.

• Prezzo di listino: $ 599.000
• Zillow Zestimate: $ 598.700
• Redfin Stima : $ 587.527

In questo esempio, entrambe le stime sono molto più vicine al prezzo di listino, probabilmente perché i siti avevano più informazioni sulla proprietà con cui lavorare. Tuttavia, c'è ancora una differenza di oltre $ 10.000 tra le due stime.

Motivi per cui la stima di Redfin può essere sbagliata

Ci sono molte ragioni per cui una stima può essere sbagliata. Ecco alcuni fattori da tenere a mente.

• Redfin ha spesso problemi a stabilire i prezzi delle unità condominiali.  I condomini a molti piani possono essere difficili da valutare senza ulteriori informazioni poiché l'algoritmo di stima non sa se l'unità si affaccia sull'acqua o si affaccia su un parcheggio, ecc. - e questo avrà un grande impatto sul prezzo.
• Aree storiche. Città come Filadelfia e Washington, DC sono spesso più difficili da valutare rispetto a città come Orlando o Las Vegas perché il patrimonio immobiliare è molto più vecchio. Le caratteristiche e le condizioni delle case più vecchie sono meno prevedibili rispetto alle nuove case (tra le altre ragioni).
• Aggiornamenti e ristrutturazioni. I lavori di ristrutturazione possono avere un grande impatto sul prezzo di vendita della tua casa: secondo il rapporto Cost v. Value 2021 di Remodeling, un aggiornamento della cucina di fascia media aumenta il valore di rivendita di quasi $ 45,000 in media. Tuttavia, i lavori di ristrutturazione si riflettono raramente negli annunci fuori mercato, soprattutto perché i proprietari di case esperti potrebbero voler tenere all'oscuro l'ufficio dell'assessore fiscale per tutto il tempo  
• Fatti domestici imprecisi. Redfin potrebbe non avere accesso a informazioni importanti su cose come le quote HOA, l'anno in cui la casa è stata costruita, se la casa ha un cortile recintato, una metratura seminterrato, ecc., ma queste sono tutte cose che influiscono sui prezzi delle case.
• Il quartiere. Nelle aree urbane densamente popolate, alcune strade possono essere considerate più preziose di altre, anche se si tratta solo dell'isolato successivo. La stima Redfin estrarrà le composizioni entro un certo raggio indipendentemente dai valori stradali specifici.

Cosa ha da dire un agente immobiliare:

"La stima della casa Redfin non sostituisce una valutazione di persona da parte di un agente immobiliare esperto. La stima Redfin si basa solo sulle informazioni dei registri pubblici e sui dati attuali e precedenti delle quotazioni MLS", spiega l'esperto agente di quotazione Brandon Mitchell. 

"Non tiene conto del condizioni attuali della casa o specifiche tendenze e condizioni di mercato nella comunità locale che potrebbero ridurre o aumentare sostanzialmente il valore della proprietà rispetto alla stima Redfin.

Puoi contestare la stima di Redfin?

Molti proprietari di case temono che una stima Redfin troppo bassa possa avere un impatto negativo su di loro quando vanno a vendere la loro casa. Un consumatore che crede che una casa valga $ 400.000 si sentirà come se stesse pagando più del dovuto a $ 450.000, anche se questo è il vero valore di mercato.

Sfortunatamente, è difficile contestare la stima per le case Redfin in vendita: una causa simile è stata intentata dai proprietari di case contro Zillow Zestimate e il tribunale si è schierato con Zillow. In altre parole, Redfin non sta facendo nulla di illegale pubblicando una stima della tua casa, purché indichi chiaramente che non si tratta di una "valutazione".

Quello che puoi fare come proprietario di casa è aggiornare l'annuncio informazioni in modo che Redfin abbia dati più accurati su cui lavorare. Nota : questo è consentito solo per le case non attive e vendute. Se la tua casa è attualmente in vendita, dovrai contattare il tuo agente immobiliare per aggiornare le informazioni MLS.

 Redfin ti consente di aggiornare il tuo annuncio con:

• Eventuali progetti di ristrutturazione che hai realizzato (puoi specificare il costo totale, il tipo di progetto e altro)
• Informazioni sulla proprietà (posti auto, anno di costruzione, metratura, ecc.)
• Caratteristiche della proprietà (seminterrato, lungomare, accessibile, ecc.)
• La posizione (se non era corretta)

Stai cercando di ottenere una valutazione più accurata del valore della tua casa? Inizia da qui.

Per ulteriori letture